L’usucapione

Abito in un condominio a Trieste costruito 35 anni fa col sistema cooperativistico. A seguito di recenti controlli fatti per stabilire con esattezza i confini della proprietà, è risultato (a sorpresa!) che la rampa d’accesso al garage dello stabile condominiale NON è, per circa 1/3 della sua larghezza, di nostra proprietà ma fa parte di un lotto adiacente praticamente terreno alberato.

Finora non ci sono stati problemi di sorta però, al fine di evitare in futuro eventuali contestazioni o risarcimenti vorremmo, se possibile, acquisire per usucapione la parte della rampa sopra accennata. Si chiede: a) è fattibile la richiesta d’usucapione dato il tempo trascorso (35 anni)? b) se la risposta è si, a chi ci si deve rivolgere e con quale procedura burocratica? Lettera firmata A norma dell’art. 934 C.C. qualsiasi costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo salvo determinate ipotesi previste dalla legge. Specificatamente (art. 938 C.C.) se nella costruzione di un edificio si occupa, in buona fede, una porzione di fondo attigua (è il caso qui prospettato) ed il proprietario di questo non fa opposizione entro 3 mesi dal giorno da cui inizia la costruzione, l’Autorità Giudiziaria può attribuire al costruttore la proprietà sia dell’edificio che del suolo occupato. Altra ipotesi prospettabile in epoca antecedente alla costruzioneMarcello Giordano è quella secondo la quale il proprietario del fondo limitrofo riconosca o conceda a favore del lettore che mi ha posto il quesito, o del condominio, il cosiddetto diritto di superficie, ovverosia nel caso di specie di fare o di mantenere al di sopra del suolo una costruzione, che pertanto viene riconosciuta di proprietà di terzo diverso dal proprietario del fondo stesso. Cosi è in via ordinaria, ma, come riferito nel quesito postomi, ciò nel caso specifico non è avvenuto, in quanto in buona fede per 35 anni la rampa d’accesso al garage non faceva presupporre problema alcuno per quanto riguarda vuoi la proprietà del fondo su cui sorge, vuoi la proprietà dello stesso. Infatti, nel caso prospettato, casualmente ci si accorge a distanza di ben 35 anni che una parte (sia pure minima) di detta rampa sorge su di un appezzamento di terreno limitrofo che, secondo le evidenze mappali, non appartiene al condominio, e pertanto, sia pure teoricamente, ciò presuppone che il proprietario di detta porzione di fondo limitrofo su cui sorge la rampa possa far valere l’acquisto per accessione di quota parte della rampa stessa. Da quanto evidenziato nella lettera, ciò sino ad oggi non è avvenuto; ma l’autore del quesito giustamente desidera che la questione sia definitivamente regolata, con il riconoscimento a favore suo e del condominio della proprietà piena anche di quella piccola porzione di fondo (su cui sorge la rampa) oggi non di sua proprietà. L’ipotesi che viene prospettata è quella di far ricorso all’istituto dell’usucapione: ipotesi che senz’altro condivido per quanto andrò a dire. Preliminarmente va precisato che in base al dettato dell’art. 1158 del Codice Civile per usucapione s’intende quell’istituto giuridico in forza del quale è possibile acquistare (a titolo originario) la proprietà, od un altro diritto di godimento, su di un bene mobile oppure immobile (com’è nel nostro caso), in virtù del possesso del bene medesimo protratto nel tempo. È evidente come l’istituto risponda all’esigenza di rendere certa la proprietà dei beni, e comporta il conformarsi del diritto allo stato di fatto esistente purché, s’intende, non sussista contestazione od opposizione da parte del proprietario originario del bene. Proprio per questo motivo la legge richiede che il possesso non sia stato acquisito in modo violento o clandestino (e ciò non è certo il caso prospettato). Ne consegue che il signore, affinché la proprietà della ben nota rampa sia riconosciuta di proprietà esclusiva sua e di tutto il condominio, ha l’onere di provare come da almeno 20 anni il possesso della porzione di fondo su cui essa sorge si sia protratto pacificamente senza che vi sia stato da parte del proprietario dello stesso alcun tipo d’azione atta a rendere noto il suo diritto in contrapposizione. Per ottenere ciò egli, a titolo personale o unitamente a tutto il condominio, potrà rivolgersi al Tribunale della sua città (con l’ausilio di un legale di fiducia) e chiedere che sia accertato il diritto di proprietà sulla porzione di terreno individuato, e ciò per intervenuta usucapione ultraventennale. Qualora, infatti, il condominio possa provare il possesso indisturbato per il periodo minimo indicato dalla legge (20 anni, si ripete!), attraverso prove documentali o più semplicemente testimoniali, finalizzate a provare che alcuno ha, nel periodo indicato, mai reclamato alcun diritto contrario e che il condominio stesso si è sempre comportato come proprietario esclusivo in assoluta buona fede, il Tribunale emetterà sentenza che, opportunamente trascritta nei Registri Tavolari e Catastali, certificherà la proprietà piena ed indiscussa della porzione di fondo oggi di proprietà iscritta ad altro soggetto, conseguendone che la rampa d’accesso al garage che vi sorge sopra sarà definitivamente considerata pertinenza condominiale esclusiva, e come tale suddivisa in ulteriori quote millesimali (oltre a quelle già possedute) fra tutti i condomini, che così non avranno più nulla a che temere per il futuro. avv. Marcello Giordano