Chi è il vero debitore?

Nel 2004 ho acquistato un appartamento sito in un condominio. Recentemente mi sono visto recapitare da parte dell’amministratore una richiesta di pagamento per spese straordinarie relative alla conservazione delle parti comuni deliberate ancora nel 2001. Ho immediatamente girato tale richiesta al precedente proprietario, ritenendo che ciò fosse di sua competenza, considerato che io sono proprietario dell’appartamento solo dall’anno scorso.

Il mio venditore, però, non vuol sentire ragioni asserendo che non è lui a doversi fare carico della spesa dal momento che la richiesta di pagamento fatta dall’amministratore è stata formulata quando sono diventato io il proprietario dell’appartamento. Chi ha ragione?

Lettera firmata

Il quesito posto introduce una serie di questioni che sempre più di frequente si manifestano in occasione della vendita di un appartamento in un edificio condominiale interessato da lavori per la conservazione delle parti comuni. Le spese che ne derivano, infatti, spesso vengono ripartite dopo la loro esecuzione e comunque molto tempo dopo la delibera assembleare con cui sono state autorizzate.

Nel frattempo, quindi, può accadere che un condomino venda il proprio appartamento e che successivamente si determini un contrasto con l’acquirente in ordine al pagamento delle spese afferenti i beni comuni, con conseguente pregiudizio economico ai danni del condominio.

Premesso un tanto, è opportuno rammentare che secondo l’art. 1123 c.c. tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno, sono tenuti al pagamento delle “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”.

Ma – ci si chiede – qualora vi sia difformità fra la data in cui i lavori di ripristino sulle parti comuni si siano resi necessari (e quindi deliberati) e la data in cui viene formalmente richiesto il pagamento pro quota al singolo condomino (nel frattempo mutato per intervenuta compravendita), quale di queste due deve essere considerata per poter individuare con certezza legale il vero debitore?

Sul punto specifico la Suprema Corte con sentenza n° 6323/03 del 18.04.2003 ha definitivamente chiarito il problema. Questa, infatti, dovendo rispondere al quesito posto, così testualmente si esprime: “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l’oggetto di un’obbligazione “propter rem”, in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa”.

Sulla base, pertanto, di questa chiara ed inequivocabile pronuncia della Suprema Corte, peraltro riconfermata recentemente con sentenza n° 12013/04 del 01.07.2004, va da sé che il signore che mi ha posto il quesito può lecitamente pretendere che sia il precedente proprietario dell’appartamento ad onerarsi del pagamento richiesto, in quanto questi ricopriva lo stato di condomino proprietario nel momento in cui i lavori conteggiati si sono palesati necessari ovverosia nel 2001, anno in cui vi fu la delibera assembleare che autorizzava i lavori e la relativa spesa.

Venendo al pratico: invito il signore a rifiutare formalmente il pagamento richiesto dal suo amministratore ribadendo di non essere legittimato allo stesso, frutto di palese erronea valutazione.

Ne consegue che qualora l’amministratore non intenda recedere dalla sua richiesta di pagamento, né vi sia adesione spontanea al pagamento da parte del precedente proprietario dell’appartamento (pagamento che potrebbe, per brevità, essere informalmente richiesto dal signore, auspicando uno spirito collaborativo da parte dell’interessato… del che dubito fortemente!), non rimarrà al signore altra soluzione se non attendere “l’inevitabile” decreto ingiuntivo che verosimilmente l’amministratore andrà a richiedere al Tribunale ed opporvisi, tenendo presente che – come più volte ripetuto in questa rubrica – in caso di vittoria da parte del signore, questi avrà diritto non solo a vedersi riconosciuta l’assenza di alcun obbligo al pagamento, ma anche il rimborso delle spese legali sostenute.

avv. Marcello Giordano