Le contestazioni al verbale assembleare

Ho ricevuto in questi giorni, da parte del mio amministratore, il verbale relativo all’ultima assemblea condominiale, assemblea a cui ero presente personalmente. Poiché il testo di tale verbale, a mio giudizio, non rispecchia la realtà dei fatti così come si sono effettivamente svolti, intenderei impugnare lo stesso a termini di legge.

Mi domando (e chiedo): qual è il reale valore di un verbale assembleare rispetto a quanto in esso contenuto? Ed inoltre: quali sono gli elementi essenziali affinché detto verbale possa essere considerato dalla legge regolare e probante?

Lettera firmata

Il Codice Civile, al settimo e ultimo comma dell’art. 1136 C.C., prevede che “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore”.

La necessità della presenza di un verbale dell’assemblea e delle deliberazioni si giustifica anche con motivazioni pratiche e interpretative, quali la necessità di portare a conoscenza degli assenti il contenuto delle deliberazioni adottate, permettendo loro il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1137 C.C., nonché consentendo ai dissenzienti di separare la propria responsabilità da quella del condominio in caso di esito negativo della controversia, ai sensi dell’art. 1132 del Codice medesimo.

Vi è poi il problema del valore che assume il verbale in sede contenziosa, ovvero quanta affidabilità può essere riconosciuta al verbale dell’assemblea di fronte alle contestazioni mosse da un condomino contro di esso.

Per quanto attiene al valore probatorio del verbale assembleare, questo avrà la valenza della scrittura privata in tutti i casi (per lo più la totalità dei casi) in cui il verbale non sia redatto da un notaio o un pubblico ufficiale nell’esercizio delle sue funzioni.

Secondo la giurisprudenza il verbale dell’assemblea fornisce una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, con inversione dell’onere della prova in capo a colui che contesta il contenuto dello stesso. Tale prova, ai sensi degli artt. 2727 ss. C.C., può essere fornita con ogni mezzo, sempre che non si discuta il tenore delle delibere, delle quali si è già detto.

Dalle considerazioni svolte si può concludere che il verbale dell’assemblea è sempre necessario, sia quando vengano adottate delibere, sia quando queste manchino, così come quando manchi il quorum costitutivo della riunione in prima convocazione. In tale ultimo caso, però, non sarà necessaria una verbalizzazione ad hoc, essendo sufficiente inserire nel verbale della seconda convocazione un riferimento esplicito alle motivazioni per le quali non si è proceduto in prima convocazione.

Il verbale dovrà essere redatto e sottoscritto dal segretario e dal presidente, e dovrà essere trascritto sul registro dei verbali a cura dell’amministratore.

Il verbale dovrà contenere l’indicazione nominativa e per valore di tutti i condomini presenti di persona o per delega, assenti, votanti, astenuti, assenzienti e dissenzienti, al fine di permettere la verifica dei quorum costitutivi e deliberativi – in relazione a ogni singolo argomento posto all’ordine del giorno – nonché la presenza di conflitti di interessi, o ancora al fine di consentire ai dissenzienti e agli assenti il ricorso all’Autorità giudiziaria avverso le delibere contrarie alle leggi o al regolamento condominiale.

Il verbale dovrà inoltre contenere tutte le allegazioni ritenute necessarie, ivi compresi i bilanci preventivi o consuntivi, anch’esse debitamente sottoscritte dal presidente e dal segretario.

Un siffatto verbale avrà il valore di prova presuntiva, con conseguente inversione dell’onere probatorio in capo a colui che vorrà contrastare quanto in esso affermato.

Proprio sulla base di tale ultima considerazione, invito il lettore a ponderare opportunamente il passo che intende affrontare, e quindi serenamente provvedere.

avv. Marcello Giordano