Mercato immobiliare in Russia. Dopo anni di crescita incombe lo spettro di una nuova crisi

Di recente a Mosca si è tenuto il forum PROEstate nel corso del quale costruttori ed investitori si sono confrontati sull'andamento e le prospettive del mercato immobiliare nel paese.

La tavola rotonda ha registrato un dibattito alquanto vivace in cui si è palesata una certa apprensione da parte dei principali operatori del settore per la situazione attuale.

Un elemento di riflessione è il fatto che il mercato degli investimenti in Russia nel corso del 2014 ha rilevato un significativo calo degli investimenti stranieri. Se nel 2013 la quota di mercato di questi ultimi si assestava sul 59%, nei primi nove mesi dell'anno in corso è corrisposta al 20% circa.

Le sanzioni internazionali, il rallentamento della crescita economica del paese e l'incerta situazione nelle relazioni politico-diplomatiche seguita alla crisi in Ucraina hanno indotto molte holding straniere ad optare per una strategia attendista, più di "conservazione" che di espansione. Considerato che nell'Europa Occidentale si percepisce un accresciuto rischio-paese nei confronti della Russia, è improbabile che nei prossimi mesi questa tendenza venga stravolta e che nuovi investitori facciano il loro esordio sul mercato.

Anche quelle società di investimento occidentali (britanniche, tedesche o americane) e quei fondi immobiliari (soprattutto da Svizzera, Austria e Lussemburgo) che in particolare tra 2004-2008 e dopo la crisi del 2009-2010 avevano preso parte attiva al boom del settore e beneficiato di ritorni notevoli, oggi preferiscono starsene alla finestra.

Piuttosto attive invece sono sempre le holding turche impegnate in grossi progetti infrastrutturali ma anche di speculazione immobiliare o in qualità di general contractor e si mantiene vivo l'interesse per la Russia tra gruppi asiatici (soprattutto da Cina, Giappone e Corea, ma sempre più anche dall'India e dal Medio Oriente).

In realtà restano comunque numerose le società europee (tra cui italiane, francesi e spagnole) che continuano a coltivare propositi di espansione in Russia, ma per lo più costruiscono o acquistano immobili strumentali all'attività d'impresa (uffici per la loro sede locale, ipermercati, capannoni, ecc.) più che interessarsi ad operazioni immobiliari di matrice prettamente speculativa. 

Nonostante i dati relativi all'anno in corso è notizia recente che la banca d'investimento Goldman Sachs ha acquisito il 12% delle quote di una delle holding russe più attive nell'ambito dell'investimento e la gestione di complessi direzionali di classe "A", dimostrando così che - politica a parte - i ritorni degli investimenti immobiliari nel paese continuano a risultare appetibili. A riprova di ciò va ricordato come le transazioni record nella storia del mercato immobiliare in Russia siano state perfezionate proprio da investitori stranieri. Per essere più precisi: dal fondo americano Morgan Stanley, che nel gennaio 2012 ha acquistato prima il centro commerciale "Galleria" (192.000 mq) a San Pietroburgo per la cifra inusitata di 1,1 miliardi di USD per poi bissare nel febbraio 2013 facendo suo il centro commerciale "Metropolis" (205.000 mq), uno dei più popolari di Mosca, per altri 1,2 miliardi di dollari.

Un elemento confortante - almeno per gli operatori del settore - emerso nel corso del forum è che ora non poche società di altri settori, che prima non erano inclini o comunque abituate a considerare investimenti immobiliari, ora sembrano maggiormente disposte ad aprirsi a questa soluzione sia per diversificare i rischi ma anche perché vedono questo tipo di operazioni tra le più sicure se non altro per preservare i propri capitali.

Un altro tema dibattuto ha riguardato ovviamente gli effetti delle dinamiche attuali di mercato sul settore dell'edilizia. Tra gli operatori di questo settore aleggia una certa inquietudine perché è difficile ad oggi prevedere quella che sarà la futura domanda di nuove superfici abitative o anche di locali ad uso ufficio o spazi commerciali. La consegna di alcuni progetti (soprattutto a destinazione direzionale) che doveva avvenire già nel corso di quest'anno è stata volutamente "posticipata" per non immettere sul mercato ulteriori superfici su segmenti su cui in questo momento si registra un eccesso di offerta rispetto alla domanda.

Anche l'aumento di spazi sfitti nei centri commerciali di tutta la città crea una certa preoccupazione tra i developer impegnati a costruire nuovi progetti pantagruelici di questo tipo: è sotto gli occhi di tutti che la riduzione del potere d'acquisto della popolazione, la flessione dei consumi e la contrazione degli incassi ha indotto molti retailer a rivedere i propri piani di espansione, tardare nuove aperture, scartare o addirittura andarsene da quelle location che non sono in grado di garantire buone rendite dei negozi.

Ma secondo gli addetti ai lavori per quanto tempo si protrarrà questa situazione?

E' opinione diffusa che questa fase di mercato durerà tra 12-36 mesi. Ovviamente c'è chi ottimisticamente confida che ci possa essere un miglioramento già in meno di un anno, magari a seguito di una distensione generale dei rapporti con UE e USA sulla questione ucraina, ma molti "insider" del mercato immobiliare sono più orientati a dire che nei prossimi due anni sarà comunque improbabile che il mercato recuperi la sua precedente brillantezza.

Alessandro Alessio

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Regens International è una società di consulenze ed intermediazione immobiliare attiva dal 2011 a Mosca che presta assistenza a privati ed imprese nel perfezionamento di operazioni immobiliari in Russia.