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Brian Babb

Contratti di locazione: non si possono annullare per gli schiamazzi serali

 |  redazionehelp

Da circa un anno ho affittato assieme alla mia compagna un bell’appartamento in una zona centralissima della città in cui da quasi quattro anni lavoriamo.

Vivere a due passi dal centro storico è sempre stato il nostro sogno, che però si è presto trasformato in un incubo: calato il sole, per otto mesi all’anno (da marzo a ottobre circa) le strade che si trovano attorno all’isolato in cui è sito l’appartamento diventano un’enorme discoteca a cielo aperto. I giovani affollano i locali sostando fuori dalla porta, schiamazzano e urlano mentre il volume della musica sale di ora in ora rendendo impossibile il sonno. Per questo motivo vorrei poter immediatamente recedere dal contratto di locazione adducendo la nullità dell’atto (ex artt. 1346 e 1418 del Codice civile) senza obbligo di disdetta e chiedendo anche i danni al proprietario dell’appartamento. Ho il diritto di farlo? Lettera firmata Pur assumendo per pacifico tutto quanto esposto dal nostro lettore, purtroppo per lui, non sarà assolutamente possibile ottenere quanto richiesto. O almeno, con un certo grado di certezza, possiamo dire che 99 giudici su 100 gli daranno torto. Il caso proposto dal nostro lettore somiglia molto ad un processo sul quale si è espressa il 31/12/2010 la Corte d’Appello di Firenze con la sentenza 1644. Anche in questo caso c’era una coppia, una casa in affitto e una situazione invivibile (non solo di sera però, ma in tutte le ore della giornata) nel quartiere del centro storico in cui era posizionata la casa. Per farla breve, quanto affermato dai giudici di secondo grado, può essere sintetizzato come segue: non si può modificare il modo di vivere della società né si può ritenere inabitabile una zona della città da secoli ambita dal punto di vista residenziale. Gli inquilini che scelgono di abitarci devono considerare, prima di stipulare un contratto, tutti gli aspetti positivi e negativi della loro decisione e non possono invocarne a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione. Insomma, se altre persone vivono nella zona da tanto tempo, significa che il posto non è invivibile da un punto di vista giuridico e quindi non è possibile appellarsi alla nullità dell’atto. Resta inteso, invece, il diritto da parte del nostro lettore di recedere dal contratto dando preavviso di sei mesi al proprietario dell’immobile, che avrà tutto il tempo per trovare un nuovo locatario probabilmente a condizioni identiche. «È la legge del mercato – scrive il giudice che ha steso le motivazioni della sentenza – a stabilire il grado di appetibilità e residenzialità di un ente abitativo». Nel nostro caso è possibile che il prestigio architettonico, i servizi a portata di passeggiata, l’importanza commerciale e la centralità dell’appartamento abbiano fatto innamorare i due protagonisti della vicenda di un posto del quale, proprio come due innamorati, volevano vedere solo i lati belli. Poi, come sempre, anche nei più solidi rapporti si scoprono quei difetti che fanno collassare i rapporti. Su questi, però, nessuna colpa può ricadere sul proprietario. Diverso è invece il discorso relativo alla cauzione che i locatari danno al locatore quando entrano nella casa. È possibile che chi esca dalla casa (ammesso che lasci l’abitazione nelle stesse condizioni con cui è entrato) pretenda la restituzione della caparra, mentre il proprietario dell’appartamento ritenga illegittimo il recesso e quindi non voglia restituirla. Un giudice che si esprima come quelli della Corte d’Appello di Firenze sarà probabilmente orientato a compensare tra le parti le spese processuali, facendovi rientrare però a metà anche la caparra: siamo davanti al fatto che il recesso (con preavviso di sei mesi) è legittimo, ma è anche vero che viene invocato a torto un danno risultato non dimostrato. Giuseppe Morea


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