Le esecuzioni immobiliari

È cronaca quotidiana la drammatica situazione economica di molte famiglie italiane, indebitate con le banche oppure con le potenti e sempre più numerose finanziare, che prestano denaro per il telefonino, l’auto, la moto, per i lavori di ristrutturazione a casa o addirittura per la vacanza.

Sparare addosso alle banche e colpevolizzarle è fin troppo facile: è come sparare ad un’ambulanza che però non carica malati o feriti, bensì i tuoi soldi. Tre mutui su quattro, fino a due anni fa, erano stipulati secondo un tasso variabile, che permetteva delle rate mensili accettabili, spesso in grado di non attaccare eccessivamente il tentativo di sbarcare il lunario. Erano le draculesche banche stesse a consigliare questa soluzione: “I tassi sono bassi, la rata è piccola, se scegliesse un tasso fisso pagherebbe molto di più”, dicevano i robot-uomini degli istituti di credito. Eppure loro, tutti loro, sapevano benissimo che i tassi sarebbero aumentati, ma ciò non li ha fermati, invogliati dalla prospettiva di poter incassare rate del 20%, del 40% o del 60% più salate dai loro clienti, cioè da quelli che di loro si sono fidati…

Se nel caso delle banche la responsabilità della crisi economica di molte famiglie e da riversare in gran parte proprio sul modo di agire degli stessi istituti di credito (rei di aver ciclicamente rovinato i loro clienti, alla fine degli anni ’90 con le operazioni borsistiche – leggi crac Parmalat e Cirio – e ora con i mutui o gli investimenti internazionali legati ai mutui subprime americani), nel caso delle finanziarie le “colpe” sono spesso da ascrivere anche alla noncuranza di molti cittadini ingolositi dalla facilità con cui si può ottenere denaro liquido ma poco attenti ai costi successivi. La tecnica delle finanziarie che prestano soldi è semplice: nessuna domanda, nessuna spiegazione, basta esibire la busta paga e firmare per accettare un tasso di interesse che solitamente è impercettibilmente al di sotto del tasso usuraio.

Il risultato di questo andazzo ha dato vita, come si diceva all’inizio, ad una diffusa crisi delle famiglie che soffrono di insolvibilità nei confronti dei mutui a tasso variabile sottoscritti pochi anni fa. Si è di conseguenza registrato un aumento del 20% circa su base nazionale (e regionale) dei pignoramenti e delle esecuzioni immobiliari, ovvero la sottrazione della casa alle famiglie che non sono più in grado di pagare le rate del mutuo.

Come funziona questo meccanismo? Ci aiuta Daniele Dolce, titolare dello studio di amministrazione stabili Samaritan a Trieste, esperto del settore poiché molto spesso è nominato coadiutore del custode delegato, ovvero curatore e custode dei beni messi sotto esecuzione immobiliare. “Quando qualcuno non è più in grado di saldare un debito – spiega Dolce – il suo creditore ha diritto di procedere presso il Tribunale, dove il Giudice delle Esecuzioni prende in carico il caso”. In questo modo il creditore, la persona (o la banca o la finanziaria) che aspetta dei soldi, diventa il cosiddetto creditore procedente. “Nel frattempo – aggiunge Dolce – il Giudice delle Esecuzioni nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (il cosiddetto CTU) cui spetta il compito di fare una stima di mercato del bene immobiliare e degli altri valori in possesso del debitore. Inoltre il Giudice delega ad un professionista esterno di svolgere le funzioni di curatore dell’esecuzione e di custodia dei beni messi sotto esecuzione, prima che essi vadano all’asta”.

Da un anno a questa parte, però, una precisa legge obbliga i curatori (che possono essere solo professionisti come notai, dottori commercialisti e avvocati) a mostrare le abitazioni che saranno poi messe all’asta a chiunque ne fosse interessato. Inevitabile la perdita di tempo di cui questi professionisti non possono né vogliono farsi carico. Ed ecco allora entrare in campo il cosiddetto coadiutore del custode delegato, come spesso capita di essere nominato proprio a Daniele Dolce. “A me spetta il ruolo di colui che accompagna le persone interessate a partecipare all’asta a visionare l’abitazione pignorata – commenta Dolce – ma soprattutto mi viene richiesto di conservare il bene nelle stesse condizioni in cui si trova al momento della stima, dal momento che un impoverimento della proprietà ne abbasserebbe il valore”.

Naturalmente conservare un bene immobile è facile quando è disabitato, ma tutto è molto più delicato quando vi è dentro un inquilino o il proprietario stesso, soprattutto perché spesso la vendita all’incanto si trascina per molto tempo. Il curatore, insomma, è responsabile civilmente e penalmente del bene che ha in custodia. Tutte le spese sono a carico del creditore procedente, il primo che muove azione legale contro il debitore. Egli sarà il primo, dopo l’asta, a ricevere i soldi ma solo per coprire le spese sostenute. Se il creditore procedente non è un creditore privilegiato (Agenzia delle Entrate, Fisco, Banche, Dipendenti e Fornitori), gli altri creditori, se rientrano in questa categoria, si insinuano nel credito e ricevono i soldi per primi. Capita molte volte, quindi, che il primo creditore che si è mosso contro il debitore riceva solo i soldi delle spese, ma non il credito che aspettava.

“La situazione anche nella nostra regione – conclude Dolce – è molto pesante: anche qui c’è stato un aumento consistente di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari. Questo è un sintomo gravissimo del malessere della nostra società. Troppi debiti e troppi prestiti sono stati accesi in questo ultimo lustro da troppe persone”. La cosa certa è che, alla fine, chi non ci rimetterà di certo sono le banche, proprio quelle figure che hanno contribuito a generare questo corto circuito nei flussi di denaro. 

Giuseppe Morea