IL FATTO. Nel piccolo stabile in cui vivo siamo soltanto cinque proprietari di altrettanti appartamenti. Finora ci siamo sempre arrangiati autonomamente e senza eccessive difficoltà per tutto quanto concerne le decisioni da prendere riguardo alle parti comuni e alla manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile. È vero, però, che siamo obbligati dalla legge a dotarci di un amministratore di condominio pur essendo in così pochi?
LE CONSIDERAZIONI. Per sciogliere questo dubbio bisogna rifarsi alla prima parte dell’art. 1129 del Codice Civile, nel quale si può leggere testualmente: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea”.
Appare quindi chiaro che anche nel caso in questione sia necessario dotarsi di un amministratore. Molti, tuttavia, sono gli escamotage interpretativi che permettono di aggirare quest’obbligo. “Il Codice Civile – spiega Daniele Dolce, amministratore di condomini e titolare dello Studio Samaritan – lascia ampi spazi discrezionali pur ravvisando la necessità di nominare un amministratore se i condomini sono più di quattro (e non quattro, ndr)”. Se nessuno dei condomini lo richiede, tecnicamente potrebbe reiterarsi la situazione di assenza di amministratore. Il punto, inoltre, è che da nessuna parte viene espressamente asserito che bisogna affidarsi ad un amministratore professionista.
“Dal punto di vista civilistico – afferma Dolce – l’amministratore può essere anche una persona fisica, in capo a cui tuttavia saranno comunque imputati eventuali sanzioni civili e penali”. In pratica l’amministratore di questi piccoli condomini potrebbe essere anche uno degli stessi proprietari? “Sì, potrebbe essere nominato, e poi annualmente riconfermato, uno dei condomini – chiarisce Dolce – oppure potrebbero alternarsi annualmente nell’amministrazione dello stabile anche tutti i condomini”. Quali sono i limiti di questa scelta? “Seppur fattibile – conclude Dolce – questa soluzione non è consigliabile dal momento che amministrare uno stabile non è impresa che si imbastisce dal giorno alla notte. Bisogna essere correttamente informati su tutti gli aspetti fiscali, che sono, come tradizione vuole, in continuo mutamento: bisogna, per esempio, compilare a cicliche scadenze il Quadro AC, che riporta i fornitori di beni e servizi erogati in favore del condominio, il modello 770, senza contare tutti i rischi civili e penali cui l’amministratore (di turno) va incontro. Per tutti questi motivi, la risposta migliore da dare al quesito è quella di orientarsi verso la scelta di un amministratore professionista”.
Giuseppe Morea
I morosi non sono amati in un condominio
