L'ascensore: se pago lo uso

La vita è fatta a scale, c’è chi scende e c’è chi sale, ma… se hai l’ascensore è meglio. Questa reinterpretazione del famoso proverbio popolare è decisamente azzeccata in particolare per chi vive in uno stabile a più piani e magari è anche anziano. Fare tre, quattro o cinque piani di scale a piedi per andare a comprare il pane ogni mattina può essere una fatica eccessiva per qualcuno. Ecco entrare in gioco l’ascensore, il benedetto strumento inventato da Otis quasi due secoli fa, che permette di muoversi in verticale (solitamente) in mezzo alla tromba delle scale senza fare alcuno sforzo se non quello di pigiare il numero del piano desiderato.

L’ascensore, però, oltre ad essere una geniale invenzione è anche una fonte inesauribile di liti condominiali. Chi paga i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria sull’ascensore? Come deve essere gestita l’installazione di un nuovo impianto nello stabile? È possibile proibire a chi non ha partecipato alla spesa di installazione dell’impianto di entrare successivamente nella comunione della proprietà dell’ascensore? A queste domande cercheremo di rispondere in questo numero di Help! grazie all’aiuto di Daniele Dolce, titolare dello studio di amministrazione stabili Samaritan.

“Innanzitutto – chiarisce Dolce – bisogna fare una distinzione tra ascensori sistemati al momento dell’edificazione dello stabile e ascensori installati in una fase successiva”. La differenza infatti è sensibile.

Nel primo caso, l’ascensore è una parte comune di tutti i proprietari (anche di appartamenti siti al piano terra), proprio come i pianerottoli o il vano scale, al momento dell’acquisto dell’ente. Per interventi di manutenzione straordinaria, salvo diversa indicazione del regolamento di condominio o di una delibera assembleare, tutti i condomini devono pagare in base ai millesimi di proprietà. Gli interventi di manutenzione ordinaria, invece, prevedono una più complessa ripartizione delle spese, secondo una metodologia di riparto dei costi non chiaramente definita dal Codice civile.

“L’articolo 1124 del Codice civile – precisa Dolce – stabilisce che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”. All’ascensore, non regolamentato direttamente nel Codice, si applicano pertanto le norme relative al vano scale. In pratica, metà della spesa di manutenzione ordinaria dell’ascensore viene ripartita in millesimi, mentre l’altra metà viene distribuita in base all’altezza del piano: per le scale, la filosofia è quella che più in alto vai più scalini “consumi”, per l’ascensore si può pensare al maggiore consumo di energia elettrica e pattini. In ogni caso, dal momento che il Codice non spiega chiaramente come suddividere questa metà dei costi, è solitamente l’assemblea condominiale (su proposta dell’amministratore) a stabilire i criteri di ripartizione della spesa.

Il secondo caso è quello di ascensori installati dopo l’edificazione dell’edificio, situazione questa diffusissima nelle grandi città con un parco immobiliare abbastanza anziano, complici anche i celebri incentivi “bonus ascensori” tra le altre cose varati anche in Friuli Venezia Giulia. In questo caso i condomini sono liberi di non partecipare alla spesa per l’installazione dell’ascensore ma ovviamente non ne potranno usufruire. Questi condomini sono anche esentati dalle spese dei costi di ordinaria e straordinaria manutenzione che saranno ripartiti secondo gli standard già citati tra coloro che hanno in comune la proprietà. Se però, a distanza di tempo indefinito, un condomino dovesse decidere di rientrare nella comunione del bene nessuno potrebbe opporsi, per nessun motivo. Naturalmente questo diritto ha un prezzo: l’ingresso successivo nella comunione prevede il pagamento della quota che sarebbe spettata al condomino nel momento dell’installazione maggiorata, cioè rivalutata, alla data di ingresso nella comunione.

Giuseppe Morea