Terreni confinanti: la stradina fantasma

Oltre 100 anni fa i 12 proprietari di altrettanti fondi hanno deciso di comune accordo di arretrare di 1,5 metri ciascuno il proprio recinto di confine, accorciando quindi i loro

giardini, in modo da creare una stradina sterrata larga tre metri. L’obiettivo, centrato perfettamente, era quello di poter collegare le proprie abitazioni alle due strade comunali che si trovano rispettivamente alla sinistra e alla destra dell’isolato comprendente questi 12 fondi, senza essere costretti a fare un lungo giro prima di immettersi in una delle due strade. Da poche settimane è venuto ad abitare in una casetta posta al centro di uno di questi fondi un nuovo proprietario che ha installato dei paletti al di fuori del suo recinto riappropriandosi del metro e mezzo ceduto più di 100 anni fa dal suo bisnonno. Ovviamente questo preclude il passaggio alle automobili a tutti gli altri 11 abitanti degli altri fondi. È lecito riappropriarsi di questi circa 7 metri quadrati dopo un periodo di tempo così lungo, premettendo che non c’è nulla per iscritto?  (Lettera firmata)

A risolvere questo dilemma ci aiuta Daniele Dolce, titolare dello studio di amministrazione stabili Samaritan di Trieste. Bisogna premettere che esistono numerose circostanze molto simili a questa e che in taluni casi ci si trova di fronte a situazioni assolutamente paradossali e non risolvibili. Si pensi ad esempio alle decine di viuzze e stradine nella nostra regione di proprietà di persone decedute decenni fa e senza eredi. In moltissime circostanze esse vengono completamente abbandonate dal Comune così come dai condomini le cui case si affacciano su queste stradine, lasciate in condizioni di degrado e sporcizia incredibili. Questo caso comunque è diverso perché la stradina, seppure sterrata, svolge un’importante funzione per gli abitanti della zona.

“Innanzitutto – esordisce Dolce – la precisazione sull’assenza della mancanza di un contratto o un accordo scritto è importante. È quasi certo infatti che, mancando una scrittura privata o un vero e proprio contratto scritto e firmato davanti a un notaio, non ci sarà né al catasto né all’ufficio tavolare alcuna indicazione su questa stradina”. Tecnicamente, quindi, essa non esiste. “Esattamente, dal punto di vista tecnico ufficiale – prosegue il nostro esperto – la stradina non esiste, inoltre dalla lettera si evince che i confini dei singoli fondi sono ancora uniti uno all’altro e ciò ci fa pensare che il comportamento del nuovo proprietario di uno dei fondi sia assolutamente lecito”.

Diverso sarebbe stato il tutto in caso di presenza di un contratto, una scrittura privata o una regolare intavolazione della nuova particella. “Ovviamente in questa ipotesi le cose sarebbero state completamente diverse – rileva Dolce – dal momento che con ogni probabilità si sarebbe deciso di mettere ciascuno in comunione quella parte di proprietà dando la servitù di passaggio agli altri. Ciò indubbiamente avrebbe reso illecito il piantare dei paletti nel bel mezzo della stradina”.

Non esiste nulla che gli altri 11 proprietari dei fondi possono fare per far togliere i paletti dalla strada? “L’unica alternativa praticabile – risponde Dolce – è l’azione legale al fine di ottenere l’usucapione, dimostrando che la proprietà di questo signore è stata utilizzata in modo continuativo dagli altri per almeno 20 anni. Solitamente è difficile dimostrare di poter vantare i diritti di usucapione, ma non è impossibile”. “A parte la parola degli altri proprietari – suggerisce in chiusura il nostro esperto – si possono portare a supporto anche altri elementi oggettivi per la valutazione, come ad esempio la presenza di vecchi cancelli arrugginiti che si affacciano sulla strada, chiara testimonianza del fatto che i fondi non sono più adiacenti da almeno 20 anni, oppure la presenza di garage costruiti almeno 20 anni fa irraggiungibili se non da quella stradina”. Ovviamente starà poi all’interpretazione di un giudice la decisione se concedere l’usucapione o meno. Le possibilità di vittoria ci sono, ma nulla è certo in assenza di documenti più o meno ufficiali.

Giuseppe Morea