Amministratori: resistere alle tentazioni è impossibile?

È cronaca recente quella di alcuni amministratori di condomini finiti sulle bocche dei loro clienti e concittadini non tanto per meriti professionali quanto piuttosto per aver ricevuto avvisi di garanzia o per essere stati denunciati. Questi eventi sono fortunatamente abbastanza rari, ma non è assolutamente scontato (anzi) che non si riproporranno più. Sarebbe comunque sbagliato discriminare una categoria professionale stimabile per la presenza di alcune “pecore nere”.

 

L’invito è semplicemente quello di tenere le antenne ben drizzate, per evitare spiacevoli inconvenienti, prevalentemente di natura economica, che si potrebbero incrociare lungo la strada e di cui abbozzeremo un breve elenco qui di seguito. A voler tentare di raccogliere tutti i motivi che spingono degli amministratori professionisti a compiere atti illeciti, infatti, non basterebbero cento pagine di un giornale, ma è relativamente semplice condensare le cause di questi eventi a un fattore principale che origina un reato tipico.

 

Innanzitutto, diciamo che la causa principale che può indurre l’amministratore a commettere frodi è la tentazione. Perché? Perché gli amministratori di stabili gestiscono, e sono gli unici ad avere potere di firma, i conti correnti degli stabili che sono stati loro affidati. In alcuni casi, le cifre che si trovano sui conti correnti possono essere anche molto importanti, soprattutto se ci troviamo vicini al pagamento di un intervento straordinario di conservazione dello stabile (ad esempio il rifacimento della facciata o l’installazione dell’ascensore). Se moltiplichiamo queste cifre per il numero di stabili gestiti da un rinomato amministratore, che può arrivare a controllarne anche centinaia, ben s’intuisce il peso della parola tentazione.

 

La tentazione può spingersi anche più in là, sconfinando addirittura nel tragicomico: il passaggio di denaro attraverso l’amministratore, ad esempio, per il pagamento delle bollette può far arrivare a falsificare i timbri di ricevuta dell’ente cui vanno versati i soldi, che in realtà sono stati trattenuti dall’amministratore ma messi comunque in consuntivo. Risultato? Le bollette sono state pagate dai condomini ma non dall’amministratore. L’ente erogante il servizio non ha ricevuto il denaro e ha pertanto il diritto di rivalersi sui condomini, che si ritrovano così costretti a pagare due volte la stessa bolletta.

 

In estrema sintesi, quindi, il reato che viene a configurarsi è l’appropriazione indebita di denaro, figlia della tentazione o dei bisogni economici dell’amministratore. Ovvio, in questo caso, che il rapporto tra il professionista e i condomini degli stabili coinvolti dal reato s’interrompa bruscamente.

 

Non sempre però l’interruzione del mandato si conclude con la porta in faccia sbattuta all’amministratore. Esiste anche il caso di un professionista che si rifiuta di rinnovare il mandato (che solitamente ha scadenza annuale) qualora i condomini si rifiutino di provvedere a quelli che l’amministratore ritiene siano obblighi. Un semplice esempio è fornito dalla necessità di eseguire lavori urgenti di manutenzione straordinaria per motivi di pubblica sicurezza (facciata e cornicioni pericolanti). Se il condominio si rifiuta di sistemare la situazione anche solo per motivi economici, dal momento che l’amministratore ha in carico la responsabilità penale di eventuali danni a cose o persone, è molto probabile che, dopo che quest’ultimo abbia fornito e denunciato all’Autorità competente le motivazioni scritte della sua rinuncia, sarà abbastanza difficile per lo stabile trovare un altro amministratore disposto a soprassedere a questa problematica.

 

Il sottrarre denaro dai conti correnti degli stabili non è, infatti, l’unico motivo per cui gli amministratori di condomini possono finire in tribunale. La legge li descrive come una sorta di “padri di famiglia” per i loro clienti e come tali possono anche essere condannati per omissione di riparazioni preventivamente segnalate oppure per oggettiva mancanza di perizia in caso di danni a cose o persone.

 

L'identikit dell’amministratore professionale è composto delle tradizionali caratteristiche di esperienza e conoscenza legale e gestionale delle problematiche della casa, ma deve anche essere un ottimo problem solver, una persona di cui ci si possa fidare, precisa, puntigliosa, attenta e che, nel caso estremo, si precipiti ad aiutarvi se la vostra casa prende fuoco. Troppo spesso, per cinque o dieci euro all’anno in meno non si sceglie un amministratore che soddisfi questo identikit, optando in alcuni casi per professionisti che forse sarebbe meglio non incontrare mai.

 

Purtroppo la categoria non può rifarsi ad un albo professionale in grado di legittimare la qualità e gli standard oggettivi del servizio offerto; esistono tuttavia delle associazioni che quanto meno sono in grado di far capire se l’amministratore in questione tiene all’aggiornamento professionale, all’autoformazione, allo scambio di vedute con i colleghi e alla qualificazione. Nel nostro Paese, la più conosciuta di queste associazioni è l’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), che conta ben 6.000 iscritti. Per potersi iscrivere è necessario passare un difficile esame scritto ed orale: un piccola ma rassicurante forma di impegno da parte dell’amministratore in favore dei condomini.

G.M.