La cacciata dell’amministratore

Da un po’ di tempo nel mio condominio si è creato un contrasto insanabile con l’attuale amministratore, soprattutto per quanto concerne il rapporto con alcuni specifici condomini con i quali lo stesso è ormai letteralmente ai ferri corti.

Da parte mia e dei restanti condomini vi sarebbe la propensione a cercare un accomodamento e confermare l’amministratore in carica, ma i condomini “dissidenti” insistono per la revoca del mandato prossimo alla scadenza. Mi domando: qualora tale revoca si attui per volontà dei condomini dissidenti, un’eventuale azione risarcitoria di danno, che il destituito amministratore intendesse azionare, riguarderebbe solo i dissidenti per il cui agire si è giunti alla revoca del mandato, o tutto il condominio, compresi quindi i condomini che nulla hanno eccepito al dimesso amministratore?

Lettera firmata

Il quesito posto dal nostro lettore è molto interessante e necessita di un giusto inquadramento giuridico per poter dare auspicabilmente una risposta esauriente.

L’amministratore, nella sua veste di mandatario, è tenuto ad agire usando la diligenza del buon padre di famiglia, formula adoperata dal Legislatore all’art. 1176 C.C. in tema di adempimento delle obbligazioni. Orbene, volendo tradurre in termini semplici l’anzidetta espressione, si può dire che questi deve assolvere i propri doveri con precisione, scrupolo ed oculatezza, indirizzando la propria attività alla tutela degli interessi del gruppo, nei cui confronti è responsabile per i danni derivanti dalla violazione dei propri doveri (Cass. civ. 11 febbraio 1981, n. 859).

Ciò nonostante, il riferimento del Legislatore alla diligenza del pater familias costituisce un criterio di carattere generale che deve essere accertato, nel caso concreto, di volta in volta e limitatamente alle singole attribuzioni, con la conseguenza che la “colpa” è esclusa allorquando si verifica il caso fortuito o di forza maggiore, assolutamente non prevedibile o evitabile.

In particolare, ai sensi dell’art. 1710 C.C., la colpa dell’amministratore viene valutata con minor rigore nell’ipotesi di incarico gratuito (Cass. civ. 3 aprile 1980, n. 2200), pur rispondendo dell’intero pregiudizio sofferto dal condominio che sia effetto immediato e diretto dell’inadempimento.

A proposito di revoca dell’amministratore, per giurisprudenza ormai indiscussa l’amministratore può essere “destituito” anche su iniziativa di uno o di alcuni dei condomini (per tutte, Cass. civ., Sez. II, 23 agosto 1999, n. 8837).

Ci si chiede ora: l’amministratore illegittimamente revocato su iniziativa di una parte dei componenti il complesso condominiale, da chi potrà ottenere il risarcimento per l’eventuale pregiudizio sofferto?

A tal proposito, la Suprema Corte, senza precedenti, ha precisato che, allorquando i singoli condomini, con ricorso a giustizia, esercitano un diritto proprio, nondimeno destinato a riflettersi sul rapporto tra condominio nel suo complesso e amministratore, viene a mancare di qualsivoglia base giuridica la tesi della responsabilità del condominio e, quindi, di coloro che siano rimasti estranei all’iniziativa (Cass. civ., Sez. II, 9 dicembre 1995, n. 12636).

In conclusione, le argomentazioni sopra esposte sottolineano molteplici aspetti attinenti la figura dell’amministratore di condominio, con specifico riguardo all’ipotesi di ingiusta revoca su istanza di taluno dei condomini. Ora: poiché, analizzando una tale problematica, la Suprema Corte, nell’unico “intervento” edito, ha certamente escluso la sussistenza di una responsabilità condominiale, nel caso prospettato, il lettore può stare tranquillo in quanto dell’azione risarcitoria eventualmente attuata dall’amministratore risponderanno unicamente i condomini “dissidenti”, non potendo però non evidenziare come la stessa sentenza abbia lasciato pressoché irrisolta la questione concernente l’effettiva configurabilità del risarcimento danni: circostanza di non poco conto in quanto – come ben potrà comprendere il lettore – se negata non autorizzerebbe l’amministratore destituito a proporre l’azione temuta.

avv. Marcello Giordano