Mercato immobiliare e crisi: la nuda proprietà

Nel settore immobiliare sembrano tornare di moda le cosiddette nude proprietà. I tipici, ma evidentemente non esclusivi, protagonisti di queste particolari forme di compravendite immobiliari sono da un lato le persone anziane sole e spesso abbastanza in là con l’età, dall’altro investitori più o meno giovani che hanno la possibilità di disporre di un po’ di liquidità finanziaria.

Prima di illustrare nello specifico le regole della nuda proprietà, vale la pena ricordare che si tratta di una specie di vendita “differita” di immobili che prevede solitamente che l’anziano venda, a un prezzo più basso di quello di mercato, a un acquirente la proprietà della casa in cui vive ma ne mantenga vita natural durante l’usufrutto gratuito. Alla sua morte l’acquirente diventa a pieno titolo proprietario dell’immobile e solo a quel punto potrà decidere di metterlo a reddito (affittarlo) o venderlo a prezzo pieno. La filosofia dell’investimento, dalle tinte forse un po’ macabre a dir il vero, prevede che più in fretta muoia il venditore più redditizio sarà l’investimento da parte del compratore della nuda proprietà.

Questo è in estrema sintesi lo schema delle operazioni relative alle nude proprietà di immobili. Ma cerchiamo ora di capire anche il quadro giuridico e le motivazioni, anche sociali ed economiche, che possono spingere verso questa soluzione.

La ragione della nuova attenzione del mercato immobiliare per la nuda proprietà è da ritrovare principalmente nella congiuntura economica che incide in modo particolare nei tessuti maggiormente urbani o industrializzati. Sono in numero sempre crescente gli anziani soli, senza figli o parenti vicini, che non riescono a sbarcare il lunario con la consueta disinvoltura e così per vivere in modo un po’ più agiato anche in tempi di forti ristrettezze finanziarie o, ancora più spesso, per curarsi al meglio per un periodo che può variare naturalmente in base alle proprie condizioni di salute, decidono di cedere la proprietà della loro abitazione mantenendone però l’usufrutto gratuito fino al decesso. Cedendo la nuda proprietà l’ex proprietario dovrà pagare le spese di manutenzione ordinaria (sostituzione lampadine degli spazi comuni, consumi di energia elettrica, gas metano e acqua, tassa per il passo carraio, servizio di portierato, derattizzazione ecc.) mentre al futuro pieno proprietario spettano le spese straordinarie (rifacimento facciate, installazione ascensore, installazione nuova caldaia, rifacimento strutturale vano scale, rifacimento camini ecc.).

Recentemente, con decreto del 23 dicembre 2009, il ministero dell’Economia e delle Finanze ha adeguato i coefficienti per il calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di registro a seguito della modifica del tasso d’interesse legale dal 3% all’1% stabilita per decreto ministeriale 4 dicembre 2009 a decorrere dal 1° gennaio 2010.

Per chi volesse, anche solo per curiosità, conoscere il valore della propria casa in caso di vendita della nuda proprietà, sappia che su Internet sono disponibili diversi strumenti di calcolo. Alcuni più precisi, altri meno, naturalmente, ma la maggior parte di loro abbastanza precisi. In ogni caso ricordiamo che il valore della vendita di una nuda proprietà presenta delle variabili estremamente soggettive che possono modificare di molto il prezzo finale.

Ecco in conclusione tre esempi standard: per una persona di 65 anni che vende un appartamento di 80 mq commerciali e il prezzo di mercato è di 160.000,00 euro, il prezzo di vendita si attesta tra gli 80.000,00 e gli 84.000,00 euro; per una persona di 80 anni che vende un appartamento di 110 mq e il prezzo di mercato è di 200.000,00 euro, il prezzo di vendita per la nuda proprietà è tra i 150.000,00 e i 157.000,00 euro; per una persona di 90 anni che vende un attico di 150 mq e il prezzo di mercato è si 320.000,00 euro, il prezzo di vendita si attesta tra i 270.000,00 e i 285.000,00 euro.

Giuseppe Morea