Le spese per il lastrico solare

IL FATTO. Recentemente, in un’assemblea condominiale è stato approvato a larga maggioranza un lavoro di manutenzione ordinaria sul lastrico solare dell’inquilino del piano di sopra. È giusto che partecipi alla spesa anch’io che non posso usufruire di questa sorta di terrazza accessibile soltanto dall’appartamento del mio vicino di casa?

LE CONSIDERAZIONI. In molte città italiane, specie quelle che hanno vissuto imponenti processi di urbanizzazione tra la fine degli anni ’50 e la prima metà degli anni ’70, sono presenti i cosiddetti lastrici solari di proprietà esclusiva. Cosa sono, chi ne può usufruire e soprattutto come sono ripartite a livello condominiale le spese di manutenzione? Le richieste di chiarimenti e spiegazioni sono molte, e quindi a questa domanda in particolare rispondiamo in questo numero di Help! con l’aiuto di Daniele Dolce, amministratore di stabili e titolare dello Studio Immobiliare Samaritan.

“Cominciamo a definire il concetto di lastrico solare, che qualcuno confonde con i cosiddetti balconi, terrazzi e poggioli – esordisce Dolce – chiarendo che il lastrico solare, nel caso che stiamo trattando ad uso esclusivo di una proprietà immobiliare, è contemporaneamente terrazza di un appartamento ma anche tetto, copertura dell’edificio o di parte di esso. Balconi, terrazzi e poggioli sono invece strutture che sporgono dal perimetro dell’edificio e coprono solamente altri balconi, terrazzi e poggioli”. Mancando un chiaro riferimento normativo sul Codice civile, per le spese su quest’ultima tipologia di elementi dell’edificio ci si deve rifare all’articolo 1125 c.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Diverso, però, è il caso dei lastrici solari appunto, le cui spese di manutenzione sono definite nel successivo articolo del Codice civile, che però apre la strada ad una doppia interpretazione da parte degli amministratori di condomini. “Una cosa è certa – afferma Dolce – e cioè che un terzo della spesa deve essere sostenuta dal proprietario esclusivo del lastrico. Il pagamento dei restanti due terzi può essere ripartito in due modi. Il primo, largamente più diffuso, prevede che il saldo sia ripartito in base ai millesimi tra tutti i proprietari di enti all’interno dello stabile, ivi compreso il proprietario esclusivo cui è già stato addebitato il terzo dei costi. Il secondo modo di ripartizione del pagamento dei restanti due terzi, assai meno diffuso, prevede il pagamento esclusivamente a carico dei proprietari degli appartamenti sottostanti che godono della copertura del lastrico, proporzionalmente alla percentuale di copertura di cui godono”. La legge prevede indifferentemente l’applicazione di una o dell’altra ripartizione dei costi, ma la difficoltà del calcolo della seconda modalità fa spessissimo ricadere sulla divisione complessiva in millesimi il pagamento dei due terzi rimanenti.

Giuseppe Morea