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Sab, Mar

Clamorosa sentenza: ognuno paga solo i propri debiti

Vita di condominio
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Dirompente. Rivoluzionaria. Allucinante. In questi termini è stata commentata dagli esperti del settore un’importantissima ed assolutamente inedita sentenza – la n. 9148 – della Corte di Cassazione, che in data 9 aprile 2008 a Sezioni Unite ha affermato, ribaltando in maniera clamorosa più di 50 anni di interpretazioni giuridiche in materia di solidarietà dei debiti condominiali:

«In tema di condominio degli edifici, deve escludersi che le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio a cagione dell’effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell’edificio abbiano carattere solidale. Esse, infatti, salvo che la legge disponga diversamente, sono obbligazioni connotate da parziarietà. Ne deriva che illegittimamente il creditore rivolge la richiesta di adempimento a uno solo dei condomini o a più condomini. La domanda di pagamento, sul punto, deve essere rivolta a tutti i condomini, in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza. Per accertare la consistenza di tale quota, il creditore ha l’onere di controllare le tabelle millesimali del condominio».


Depurandola dal linguaggio burocratese-leguleio, la sentenza si può riassumere così in poche parole. Da sempre l’orientamento dei giudici prevedeva che, se un condominio aveva un debito da pagare e uno o più condomini non pagavano la rispettiva quota in millesimi, allora questa parte di debito veniva solidalmente distribuita tra i condomini che già avevano pagato in modo da estinguere il debito dell’intero condominio. Successivamente, naturalmente, potevaaltno rivalersi sui condomini morosi. La giurisprudenza dominante ha sempre sostenuto la natura solidale delle obbligazioni dei condomini, ma con questa sentenza dello scorso aprile, le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione hanno aderito all’orientamento giurisprudenziale minoritario, ritenendo che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà (non della solidarietà). Insomma “ognun per sé e Dio per tutti”. Cade anche questo legame che univa almeno dal punto di vista delle responsabilità economiche i condomini di tutta Italia.


Importanti per capire la scelta controcorrente della Corte di Cassazione sono anche i motivi che hanno spinto in questa direzione: «Ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esigue la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somme di denaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’articolo 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno da quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governati dal principio di parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse di condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 del codice civile, per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditari in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie».


In sintesi, secondo la Corte di Cassazione: il principio di solidarietà dei condomini non esiste in nessuna fonte giuridica, pur ammettendo che si tratta di una prassi diffusa; l’interesse di condomino è un concetto astratto senza vincoli legali, essendo le quote dei singoli condomini contabilizzabili in termini millesimali e monetari; ogni responsabilità su questi importi ricade esclusivamente sul singolo condomino, proprio come avviene con le obbligazioni ereditarie, in cui ogni erede è responsabile solo della sua quota di eventuale esposizione debitoria e non delle quote degli altri eredi.

Giuseppe Morea


 

 Come cambierà la gestione di un condominio

 

La rivoluzionaria sentenza n. 9148 del 9 aprile 2008 della Corte di Cassazione, di cui riferiamo sopra, ovviamente fa giurisprudenza e questo (?) implicherà una serie di potenziali modifiche nel modus operandi degli amministratori di stabili e delle imprese che svolgono lavori presso i condomini di tutta Italia. Per capire questi mutamenti e per comprendere la seria apprensione degli amministratori di stabili, ci facciamo aiutare da Daniele Dolce, titolare della studio di amministrazione stabili Samaritan a Trieste.


“La prima conseguenza – spiega Dolce – nonché la più gravosa e pesante per noi amministratori, sarà che le imprese che svolgono lavori per conto del condominio pretenderanno una garanzia personale o reale da parte dell’amministratore del condominio per ottenere il pagamento delle somme preventivate ed accettate, non ritenendo ovviamente neanche pensabile di dover svolgere la procedura ipotizzata dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione che potrebbe anche implicare l’impossibilità di recuperare una o più quote da parte di condomini insolventi e con i rispettivi enti condominiali già gravati da ipoteche superiori al valore delle proprietà stesse”.


Ma fino ad oggi come funzionava il sistema? “L’amministratore pagava con i soldi del condominio le fatture – risponde il nostro esperto – e in un secondo momento faceva i riparti di spesa in modo che ciascun condomino pagasse la sua quota. Se ciò non avveniva, intanto il condominio solidalmente pagava l’impresa e poi, semmai, poteva rivalersi sul condomino che non aveva pagato”.


E ora invece? “Cambia tutto! Perché l’amministratore – sottolinea Dolce – non può più effettuare il pagamento per conto del condominio, ma per non rischiare di finire personalmente citato dalle imprese, deve prima avere raccolto le cifre di ogni singolo condomino”. Il problema è che questa procedura inedita dovrebbe essere messa in atto prima che l’impresa inizi i lavori, per svolgere il proprio dovere serenamente, senza dover preoccuparsi di rischiare successivamente di rincorrere i singoli condomini morosi. “Esatto – conferma Dolce – ed è probabile che in molti casi i condomini capiscano la situazione e mettano subito mano al portafoglio, ma c’è la concreta possibilità che uno si metta di traverso e dica “Io i soldi li ho, ma pagherò solo al termine dei lavori”, e allora…”. Come comportarsi in questi casi? “Per essere tranquillo – evidenzia l’esperto – l’amministratore dovrebbe far firmare una fideiussione bancaria a nome del condominio o dei singoli condomini oppure trovare imprese che si accollino il rischio di non essere pagate da tutti i condomini”.


“Di certo c’è – conclude Dolce – che aumenteranno in ogni caso i costi per i condomini, sia perché le imprese gonfieranno i preventivi per tutelarsi dai rischi, sia per gli eventuali costi di fideiussione”. In sostanza, quindi, chi sicuramente godrà della novità saranno, come al solito, banche e assicurazioni.

G.M.

 


In collaborazione con Help!