Sentenza shock solo sulla carta: debiti condominiali, tutto cambia per... restare uguale

Ha avuto una grandissima eco il nostro articolo relativo alla sentenza n. 9148 del 9 aprile 2008 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite. In questa sentenza veniva rivoluzionato per la prima volta un vero e proprio assioma nella legislazione che regola i debiti del condominio, asserendo che, se un condominio ha un debito da pagare e uno o più condomini non pagano la rispettiva quota in millesimi, allora questa parte di debito non sarà più (come accaduto negli ultimi 60 anni) solidalmente distribuita tra i condomini che già avevano pagato in modo da estinguere il debito dell’intero condominio.

Da alcune fonti, anche molto autorevoli, si è levata quasi un’ovazione e una relativa alzata di scudi per questa decisione così importante, proprio perché presa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, elogiando il principio che se una spesa è divisibile essa deve ricadere pro quota ai proprietari degli immobili. Non sarebbe giusto, infatti, che le quote non pagate da un condomino fossero “spalmate” sui condomini che invece hanno già pagato la loro parte. In queste questioni, quindi, prevale il criterio della parziarietà e non della sussidiarietà, almeno secondo la Corte di Cassazione a Sezioni Unite. Migliaia sono i condomini potenzialmente coinvolti in Italia da questa interpretazione.

Contrari a questo pronunciamento gli amministratori di stabili, poiché clamorose quanto costose sarebbero le conseguenze dell’applicazione della sentenza. “La prima conseguenza – come ha già spiegato Daniele Dolce, titolare dello studio di amministrazione stabili Samaritan di Trieste – nonché la più gravosa e pesante per noi amministratori, sarà che le imprese che svolgono lavori per conto del condominio pretenderanno una garanzia personale o reale da parte dell’amministratore del condominio per ottenere il pagamento delle somme preventivate ed accettate, non ritenendo ovviamente neanche pensabile di dover svolgere la procedura ipotizzata dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione che potrebbe anche implicare l’impossibilità di recuperare una o più quote da parte di condomini insolventi e con i rispettivi enti condominiali già gravati da ipoteche superiori al valore delle proprietà stesse”. L’amministratore dovrà raccogliere, prima che i lavori inizino, tutti i soldi dai singoli condomini per evitare fideiussioni bancarie, assicurazioni, rischi di essere citato a giudizio o più semplicemente aumenti nei preventivi.

Decine sono state le segnalazioni che sono arrivate alla nostra redazione per chiedere maggiori dettagli e alcuni ci hanno anche scritto riguardo una nuova sentenza della Cassazione che ribalta nuovamente la situazione confermando l’esistenza del principio di sussidiarietà tra i condomini in caso di insolvenza da parte di uno o più di essi. E in effetti, la seconda Sezione civile della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14813 del 24 aprile (depositata il 4 giugno 2008) ha nuovamente (apparentemente) ribaltato la questione, testimoniando che l’interpretazione delle Sezioni Unite non è assolutamente pacificamente accolta dalla Suprema Corte di Cassazione. Questa ultima sentenza afferma espressamente il principio generale di cui all’art. 1292 del Codice civile secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori.

Problema quindi in parte risolto, poiché fa giurisprudenza la più recente delle sentenze della Cassazione, ma è innegabile la portata di una sentenza (quella vecchia) giunta a Sezioni unite e soprattutto il fatto che in una nota la Suprema Corte non rileva nessuna contraddizione tra le due sentenze: “Non sussiste nessun contrasto tra le sentenze [...]. La prima riguarda la solidarietà passiva tra comproprietari di un appartamento sito in un condominio, solidarietà che non sussiste in quanto i condomini rispondono sempre pro quota”. In questo caso, ribadisce ancora la Corte, di fatto non ritenendo superata la sentenza n. 9148, che la solidarietà è spesso la “configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione normativa dell’obbligazione come solidale (e nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini) e, contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma naturalisticamente divisibile (come lo è una somma di denaro) viene meno uno dei requisiti della solidarietà e la struttura parziaria della obbligazione prevale”.

Risultato? In attesa di una legge ordinaria, tanto attesa ma ancora lontana, che faccia chiarezza, il caos è totale, anche se è presumibile una prosecuzione dell’attuale status quo. Insomma, potrebbe non cambiare nulla, ma sarà un diritto legittimo di un amministratore modificare in alcuni casi delle procedure. Ad esempio, nel corso di un’assemblea condominiale, si potrebbe richiedere prima dell’effettuazione dei lavori la fornitura alla ditta appaltatrice dei nomi dei proprietari e delle relative quote millesimali. In questo modo sarebbe anche possibile indicare nel preventivo non solamente la quota complessiva dei lavori, ma anche la quota di ogni singolo condomino. È possibile inoltre che le ditte, nel caso di lavori di una certa entità, chiedano una fideiussione bancaria, così come in alternativa il versamento di un acconto anche superiore al 50% dell’intero preventivo.

Giuseppe Morea