Parti comuni e diritti dominicali

Vivo in un condominio che è parte di un caseggiato composto da quattro palazzi disposti in modo tale da formare un rettangolo. All’interno di questo rettangolo si trova un corte comune di proprietà (ovviamente divisa in millesimi tra i proprietari) di tre dei quattro palazzi che si affacciano in questa corte. Il quarto palazzo ha un giardinetto condominiale che si affaccia sull’altro lato e quindi non ha nulla a che fare con la corte. Il problema è il seguente: essendo facilmente accessibile, la corte è spesso invasa da mezzi come biciclette, scooter, moto e soprattutto motorini al punto che per entrare nei portoni o per passare sotto la pensilina che ripara dalla pioggia si rischia di fare molta fatica poiché i pedoni sono costretti a fare slalom tra i motorini. Inoltre, i proprietari di alcuni di questi motorini sono proprietari di appartamenti che si trovano nel “quarto” palazzo, quello che non è proprietario della corte comune. Come si può fare per risolvere il problema? Si possono obbligare i possessori di questi mezzi di trasporto a due ruote di non parcheggiare nella corte? (Lettera firmata)

Come spesso accade le domande dei nostri lettori sono così specifiche che occorre tentare di generalizzare un po’ la questione, in modo da poter renderla utile a più persone possibili, senza per questo tralasciare l’obbligo morale che ci siamo prefissati, ovvero rispondere alle vostre domande.

Il primo concetto che ci è utile per dirimere questa matassa è il cosiddetto diritto dominicale (dal dominus, che vuol dire padrone, signore), il quale stabilisce il diritto da parte di un proprietario di godere della sua proprietà. Nel caso della domanda del nostro lettore, essendo che questa corte comune è una proprietà privata, il primo dubbio è subito sciolto: la corte non può essere occupata dai proprietari di motorini o altri mezzi di locomozione se non sono proprietari di una quota della corte, ovvero proprietari di un appartamento o almeno di una cantina in uno dei tre palazzi proprietari della suddetta corte. Parcheggiando i loro motorini senza averne diritto, queste persone commettono un reato che prevede la reclusione fino a tre anni (art. 614 del Codice penale) e quindi è possibile proibire loro di accedere con mezzi di trasporto nell’area in questione, purché siano ben visibili i cartelli che stabiliscono il perimetro della proprietà privata.

Una recentissima sentenza della Cassazione (sentenza 3 novembre 2010 n. 22423) ha stabilito che il diritto dominicale può essere limitato dall’assemblea condominiale. Il punto d’appoggio per la sentenza è fornito dall’articolo 1102 del Codice Civile: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

Ergo, suggerisce la Corte, l’assemblea condominiale può porre un divieto all’uso di una cosa comune se detto uso ne pregiudica il pieno utilizzo da parte degli altri condomini. Nella nostra fattispecie, il parcheggio dei ciclomotori rende difficoltoso l’uso della corte interna da parte degli altri condomini. Per proibire a tutti l’accesso con i mezzi di trasporto privati, quindi, occorre ottenere in un’assemblea condominiale, che riporti la votazione nell’ordine del giorno, la maggioranza dei voti.