L’acquisto di un immobile non ancora costruito può indubbiamente esporre l’acquirente ad una serie di rischi, legati principalmente alle situazioni di crisi in cui può incorrere il costruttore, potendo infatti questi, a fronte di situazioni di insolvenza, essere sottoposto ad esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto ovvero essere assoggettato a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo e liquidazione coatta amministrativa.
Proprio al fine di tutelare i diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, il D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, attuativo della Legge 2 agosto 2004 n. 210, ha introdotto una serie di garanzie poste a carico del costruttore nel caso di stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento o di un atto avente le medesime finalità.
La disciplina, entrata in vigore il 21 luglio 2005, trova applicazione solo in relazione agli immobili da costruire, cioè gli immobili per i quali sia stato già richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità e solo nel caso in cui l’acquirente sia una persona fisica e il venditore sia un imprenditore ovvero una cooperativa edilizia.
Non fruiscono, pertanto, delle garanzie di legge i contratti aventi ad oggetto gli edifici in relazione ai quali il progetto edificatorio non sia ancora stato presentato al competente ufficio comunale, né gli edifici già completamente ultimati e per i quali sia stato già richiesto il certificato di agibilità, né gli edifici per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto prima della data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 122/2005, né infine gli edifici compravenduti tra privati o tra imprese.
In particolare, gli articoli 2, 3 e 4 del D.Lgs. n. 122/2005 prevedono:
- l’obbligo per il costruttore/venditore di consegnare all’acquirente, prima o contestualmente alla stipula del contratto, una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento del diritto oggetto del contratto tra le parti; la fideiussione, che deve essere rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari appositamente abilitati, deve infatti garantire all’acquirente la restituzione di tutte le somme e di tutti i corrispettivi effettivamente incassati dal costruttore sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento nonché dei relativi interessi legali nel caso che quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (trascrizione di pignoramento immobiliare, pubblicazione di sentenza dichiarativa di fallimento o di provvedimento di liquidazione coatta amministrativa, presentazione di domanda di ammissione a concordato preventivo, pubblicazione di sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o di decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria); la fideiussione, la cui efficacia cessa al momento del trasferimento o dell’atto definitivo di assegnazione (in caso che il costruttore sia una cooperativa), è espressamente prevista a pena di nullità del contratto, la quale può essere fatta valere unicamente dall’acquirente e non comprende le somme che debbono essere erogate da un soggetto mutuante né i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia;
- l’obbligo del costruttore/venditore di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio di quest’ultimo a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione;
- l’obbligo di conformare il contratto preliminare al contenuto minimo di cui all’art. 6 del D.Lgs. n. 122/2005 e di allegare allo stesso il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi nonché gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire ovvero l’ultima variazione al progetto originario. Tali elementi indispensabili dovranno, nel caso, essere contenuti anche nella proposta di acquisto fatta dal promissario acquirente al venditore.
L’art. 9 del decreto in esame riconosce, altresì, all’acquirente cui l’immobile sia stato consegnato e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile stesso in caso di procedura esecutiva, anche a seguito di escussione della fideiussione.
Infine, l’art. 10 del D.Lgs. n. 122/2005 esclude dall’assoggettamento ad azione revocatoria gli atti a titolo oneroso, purché posti in essere al giusto prezzo, che abbiano come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire nel caso che l’acquirente si impegni a stabilire la residenza propria o di parenti o affini entro il terzo grado entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi.
Al fine di assicurare un indennizzo a coloro che, esclusi dall’ambito di applicazione della normativa esaminata, hanno subito, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti situazioni di crisi (purché non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva al 21 luglio 2005), la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo con il costruttore ovvero l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa ovvero hanno perduto la proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell’azione revocatoria, l’art. 12 del D.Lgs. n. 122/2005 ha previsto l’istituzione di un Fondo di solidarietà, gestito dalla Consap (Concessionaria servizi assicurativi pubblici) e finanziato con un contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori tenuti alla consegna della fideiussione.
Paola Nodari, avvocato
