Croazia - Il mercato immobiliare in Istria

Il mercato immobiliare in Istria è cresciuto in maniera esponenziale solo negli ultimi anni, trainato dalla crescente domanda di piccoli e medi investitori stranieri e dall’adeguamento delle infrastrutture turistiche e di pubblica utilità (basti pensare alla “Y”, la comoda autostrada che collega i punti strategici della penisola alle reti viarie nazionali ed internazionali).

La regione - ricca di storia, tradizioni e località di forte richiamo - ha estimatori da tutto il mondo. Molti di questi sognano una casa per le vacanze magari in riva al mare, ma la richiesta non è in questo caso controbilanciata da un’offerta adeguata, anche in virtù di una legge entrata in vigore in data 20/7/2004 (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uredenju) che sancì il divieto di edificazione di nuovi fabbricati entro una fascia protetta di costa. Questa iniziativa mandò alle stelle le quotazioni dell’usato, purché si trattasse di casette o appartamenti in prima fila sul mare, e ovviamente fece levitare i prezzi delle nuove costruzioni laddove venisse garantita la minor distanza possibile dalle spiagge o, perlomeno una – a volte solo parziale – vista mare.

Redigere un vero e proprio "borsino immobiliare" prendendo come riferimento l'Istria è quanto mai materia complessa. Basti dire che anche in località totalmente prive di una tradizione ricettiva e allo stesso tempo sprovviste di infrastrutture marittime adeguate, non è raro trovare nuovi interventi "in prima fila sul mare" (perché ottennero la concessione edilizia prima dell'entrata in vigore della legge di cui sopra) che vengono proposti al pubblico con oscillazioni di prezzo comprese tra i 3.000 ed i 4.000€/metro quadro (IVA compresa)!

C'è chi sostiene - e la storia recente di paesi che hanno sperimentato lo stesso iter lo conferma - che, in vista dell'entrata della Croazia dell'Unione Europea, i valori di mercato siano destinati a crescere ulteriormente.

Questo è molto probabile, ma allo stesso tempo ciò verrà presumibilmente giustificato da investimenti crescenti da parte del paese in termini di servizi ed infrastrutture. La Croazia sa bene che il turismo resta il suo più grosso alleato in questo percorso di crescita, prova ne è che dal 15 giugno al 15 settembre di ogni anno vengono interrotti i lavori per la costruzione tanto di edifici residenziali (salvo le opere all'interno) che di opere pubbliche (strade, autostrade e quant'altro) proprio per non arrecare disagio ai flussi di ammiratori che vi confluiscono per terra, per cielo e per mare da tutta Europa.

Ad ogni modo, prendiamo spunto da alcuni interventi in costruzione o da poco ultimati che abbiamo in prima persona il piacere di trattare.

Cittanova, Umago & Parenzo

Tendenzialmente i valori al metro quadro per i primingressi sono compresi tra i 2.300-2.800€.

Solitamente si tratta di interventi ubicati al di fuori del centro storico cittadino, con parziale vista mare, ma a breve distanza tanto dalle spiagge che da altri luoghi di interesse. Se invece ci si trova dinnanzi alla ristrutturazione di un edificio antico nel cuore del centro storico o comunque in posizione di favore rispetto al mare, non ci dovremo stupire se le quotazioni arrivano a 3.000-3.500€/metro quadro. Ovviamente i prezzi scendono proporzionalmente man mano che ci si allontana dalla costa verso l'entroterra.

Orsera

Poco fuori dal centro storico è possibile trovare appartamenti turistici a prezzi interessanti in zone residenziali di recente edificazione. In quel caso però bisogna accantonare l'idea - cara a molti italiani soprattutto - di andare al mare a piedi. Se questa non è una condizione imprescindibile, allora il mercato offre soluzioni a quotazioni inferiori a quelle di cui abbiamo parlato. Altrimenti, chi non vuole rinunciare a vivere in una casetta nel centro storico a due passi dal lungomare, deve arrendersi all'idea di un esborso maggiore, sempre a seconda dello stato conservativo dell'immobile.

Rovigno

Propone delle quotazioni più elevate nella media, soprattutto nel caso di immobili siti nella città vecchia e totalmente rimessi a nuovo con interventi di recupero. In tal caso le cifre possono arrivare anche a 4.000€ al metro quadro, e casi concreti parlano di compravendite avvenute a circa 6.000€ /mq! Si tratta però di anomalie del mercato, che di per sé non fanno statistica.

Premantura

Una delle località balneari più rinomate ed apprezzate della costa meridionale della penisola istriana presenta delle fasce di prezzo accessibili anche nel caso di nuove costruzioni. Come sempre, tanto più ci si avvicina al mare, tanto maggiori risulteranno le quotazioni al metro quadro; in linea di principio comunque si riesce a restare entro un range di spesa di 2.100-2.600€/mq.