Francia - Investimenti a reddito garantito

Per la sua straordinaria tradizione turistica ed il fatto di essere perennemente sotto i riflettori della moda e del cinema e sede di importanti saloni internazionali di fama mondiale, la piccola regione della Costa Azzurra a tutt'oggi incarna materialmente il concetto di bel mondo nell'immaginario collettivo.

E' sicuramente uno dei luoghi più ambiti da vecchi e nuovi ricchi di ogni provenienza.
Seppur vero che molti ricercano qui ville da status symbol o appartamenti ad uso familiare che necessariamente comportano esborsi impegnativi come è lecito attendersi in località così prestigiose, le proposte di questo mercato possono risultare sorprendentemente accattivanti anche per coloro che sono più propensi a valutare investimenti da mettere a rendita. Questo tipo di proposte vengono comunemente denominate residences de tourisme (immobili turistici) e rientrano in un programma stilato dal Governo francese per attirare e tutelare gli investimenti stranieri nel paese.

Cosa sono le residences de tourisme (o leaseback properties) e quali i loro vantaggi?

Trattasi di immobili di nuova costruzione che vengono consegnati direttamente dall'impresa.
Contestualmente al rogito che ne sancisce il passaggio di proprietà a favore dell'investitore, questi lascia l'immobile in gestione ad una società di leasing che si impegna a garantirgli un reddito annuo compreso tra il 4-5% per i 9 anni successivi (anche se l'immobile restasse sfitto). In questo periodo di 9 anni il proprietario ha a disposizione l'immobile per un uso personale solo 10-14 giorni all'anno, ma alla scadenza rientra nel pieno possesso del bene.

L'acquisto di un immobile di questo tipo comporta notevoli vantaggi, per lo più di natura fiscale, che si possono così riassumere:

* Recupero dell'IVA versata al costruttore (in Francia pari al 19,60%)
* Spese notarili ridotte in quanto immobili di nuova costruzione
* Rendita netta (di solito tra il 5-6%) GARANTITA per i successivi 9 anni
* Trascorsi questi 9 anni il proprietario è rientrato almeno del 45% dell'esborso iniziale e si trova con un immobile rivalutatosi nettamente sul mercato (anche perché la società di leasing ne cura la manutenzione e l'amministrazione per tutto il suddetto periodo).

Spese correlate alla compravendita immobiliare

* Spese notarili:  Per un immobile usato di norma le spese notarili ammontano all'8% del prezzo della compravendita, che si riducono al 4% nel caso di nuove costruzioni.

A ciò va ad aggiungersi l'Imposta per la registrazione del passaggio di proprietà, che varia da regione a regione. I costi del notaio possono essere ricompresi nel mutuo solo quando il mutuatario paga tributi in Francia; i contribuenti di altri paesi dovranno finanziare questo tipo di spese col loro capitale iniziale.

Tassazione sugli immobili
In Francia sono 2 le imposte gravanti sulla proprietà di beni immobili ad uso residenziale.  L'esazione delle stesse spetta allo Stato per conto delle autorità locali. Le aliquote variano da comune a comune.

* Imposta Fondiaria (Taxe fonciére)
Chi risulta intestatario della proprietà dell'immobile al 1° di gennaio è tenuto a pagare questa imposta entro ottobre/novembre dell'anno stesso e va incontro a sanzioni amministrative in caso di versamento tardivo. Si può optare per uno schema di ammortamento su base mensile fin dall'inizio dell'anno.

* Imposta di soggiorno (Taxe d'habitation)
Tributo locale che si paga solo nel caso di civili abitazioni considerate "abitabili", ovvero provviste di mobilio, allacciamento idrico ed elettrico. Soggetto d'imposta è in questo caso l'occupante dell'immobile al 1° gennaio, anche se l'immobile viene utilizzto su base occasionale. L'aliquota varia a seconda della superficie dell'immobile e da comune a comune. Se la proprietà è locata, soggetto d'imposta è dunque l'affittuario che occupa l'immobile all'inizio dell'anno, non dunque il conduttore.

* Spese condominiali (Charges de Co-Propriétaires)
I proprietari di un'unità abitativa facente parte di un complesso residenziale condominiale sono soggeti al versamento di contributi per l'amministrazione e la manutenzione delle parti comuni, tra cui ascensori, eventuali spazi esterni, piscine, campi da tennis ed altre strutture ad uso esclusivo dei condomini.

La tassazione delle plusvalenze

Si applica sull'utile ricavato dalla rivendita dell'immobile rispetto alla somma complessiva (spese correlate comprese) versata per acquistarlo. Non vi è plusvalenza nel caso di rivendita dell' "abitazione principale" per acquistarne un'altra. Questo tipo di imposizione fiscale segue schemi abbastanza complicati; è consigliabile pertanto farsi assistere da uno specialista locale.

Imposta sul patrimonio

I cittadini francesi residenti in Francia e i non-residenti che vantano un patrimonio in Francia sono tassati in base all'entità del medesimo al 1° gennaio di ogni anno. Quest'imposta grava con aliquote crescenti, a scaglioni, solo su coloro che superano una certa soglia di ricchezza. Nel caso di cittadini stranieri si considerano solo i beni immobili, non già gli investimenti finanziari.

L'investimento più adatto

Se sognate un appartamento di rappresentanza o una villa da sogno in Costa Azzurra o nel Principato di Monaco, siamo in grado di proporre soluzioni immobiliari per qualsiasi esigenza, anche conducendo ricerche mirate sulla base di richieste specifiche della clientela.

Oltre a ciò però, per chi è più interessato ad un'operazione proficua dal punto di vista del ROI (Return on Investment), tendiamo a selezionare preventivamente degli immobili che a conti fatti offrano delle ottime prospettive in termini di rendita annua - in quanto già affittati o di facile collocazione sul mercato delle locazioni - e capitalizzazione nel tempo (rilevazioni ufficiali francesi parlano di una crescita media annua dei valori di mercato dell'8-10%), qualunque sia il budget di partenza.

La nostra offerta tiene conto proprio dell'esigenza del piccolo e medio "investitore familiare" che desidera far fruttare al meglio i risparmi messi da parte nel corso degli anni: immobili quindi che, sulla base di previsioni di mercato assolutamente realistiche, si prestino ad essere locati in tempi brevi entro una fascia di prezzo tale da garantire un ottimo ritorno annuo sull'investimento.

Fondamentale in questo senso anche l'assistenza di un commercialista locale, grazie al quale si potrà usufruire di un abbattimento fiscale del 70% sulla rendita, in modo tale da pagare l'imposta sul reddito (la cui aliquota è del 25%) solamente sul 30% della rendita annua.

Alessandro Alessio
GALLERY Real Estate International