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Slovenia - Il mercato immobiliare in Slovenia

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lubiana, centro, slovenia, investimenti immobiliariPer chi abita a Trieste la Slovenia rappresenta oramai una nuova realtà immobiliare appetibilissima in particolar modo per il mercato delle prime case, soprattutto per quelle coppie di giovani che decidono di acquistare il loro primo immobile di proprietà e si scontrano sempre più con le difficoltà di reperire proposte accessibili in provincia.

Partendo da questa premessa distinguierei il mercato immobiliare sloveno in due macrocategorie: quella della prima casa e quella degli investimenti e delle case per le vacanze.

Con l'avvenuto abbattimento dei confini anche la piccola Repubblica di Slovenia ha perfezionato il suo percorso di adesione all’UE dopo essersi già allineata alla moneta unica, adottando l'Euro dal primo gennaio del 2007. Oramai, col crollo delle ultime barriere fisiche che ha lasciato spazio ad una realtà transfrontaliera da intendersi come una regione unitaria (l’Alpe Adria cui a questo punto manca solo il tassello croato), le barriere psicologiche all’acquisto oltreconfine sembrano essere definitivamente venute meno.


Andare a risiedere sul Carso sloveno o nella fascia di territorio ricompresa tra Sezana e Capodistria attira un numero sempre crescente di triestini, anche in virtù di collegamenti stradali a rapida percorrenza, tutti a portata di mano e verso qualsiasi destinazione: Trieste, Lubiana, la Croazia e l’Austria. Analizzando e mettendo a confronto dati concreti inerenti la vendita di immobili primingresso a destinazione residenziale a Trieste e a Sezana, possiamo notare quanto segue:

Appartamento di ca.65mq (soggiorno + 2 camere)

Sezana

Trieste

Abitazione

130.000€

in media 2.200-2.400€/mq sulla metratura commerciale

Cantina

compresa nel prezzo

in media 5.000€

Posto-auto

compreso nel prezzo

dai 15.000€ in su

IVA da versare al costruttore

compresa nel prezzo (8,5%)

4% per prima casa (a parte)

Totale:

130.000€

in media
165.000€ + 4% di IVA

+ 15.000€ + 4% di IVA
per la prima pertinenza 
+ 5.000€ + 10% di IVA
per la seconda pertinenza

In Slovenia il calcolo per l’attribuzione del prezzo/mq si applica alla metratura calpestabile, laddove in Italia spesso si paga sul computo della metratura commerciale, quindi, a lato pratico, per 72mq anziché per 65mq.
Per avere la stessa tipologia di prodotto una compravendita immobiliare permette un risparmio del 30% e senza considerare l’IVA italiana da versare sul valore del fabbricato e sulle pertinenze! Oltre a ciò, va aggiunto che anche le spese notarili in Slovenia presentano costi notevolmente inferiori, quantificabili mediamente in 300-400€.


Il mercato degli investimenti e delle case per le vacanze

Accanto a questo segmento di indubbio interesse per i nuovi nuclei familiari alla ricerca dell’abitazione principale, la Slovenia offre opzioni altrettanto valide anche ai piccoli e medi risparmiatori che intendano puntare sul mattone. Prova ne è che moltissimi cittadini della capitale negli ultimi anni hanno letteralmente fatto incetta di proprietà oramai cadenti o in abbandono nella regione del Carso sloveno, a ridosso del confine italiano, per poi tenerle ferme in attesa che i prezzi salissero, ristrutturarle e rivenderle con ottimi margini di profitto rispetto all’esborso iniziale. Proprio per la lungimiranza degli investitori locali questo tipo di occasioni oramai scarseggiano.

Investimenti capaci di rivelarsi proficui nel breve-medio termine potrebbero riguardare però proprio Sezana e Capodistria. La prima, ancor più di quest’ultima, è destinata a crescere nel prossimo biennio o triennio in maniera considerevole, attirando sin da ora l’attenzione di costruttori e piccoli investitori italiani. Presumibilmente, per far fronte ad una domanda in rapido aumento, le autorità locali provvederanno a modificare i Piani Regolatori, permettendo così al nucleo residenziale urbano di espandersi.
Per tutti questi motivi è lecito attendersi un rincaro nei prezzi degli immobili che probabilmente finiranno, nell’arco di qualche anno, con l’allinearsi con quelli già riscontrabili oggi in aree ambite del Carso triestino.

Capodistria e Lubiana d’altro canto possono rappresentare una valida opportunità nell’ottica di un investimento locativo. Basti pensare che in centro nella capitale, dove i prezzi medi per l’acquisto al mq oscillano tra i 2.500-3.500€, si può prevedere un reddito da locazione compreso tra il 5-7% annuo.

Se il discorso verte invece sul mercato delle seconde case, allora non ci si può esimere dal tirare in ballo le due località-regine del turismo balneare sloveno, ovvero Pirano e Portorose.

La prima indubbiamente deve gran parte del suo fascino alla passata dominazione della Serenissima Repubblica di Venezia, che le ha lasciato in dote più di qualche raffinato gioiello in termini scultorei ed architettonici. Qui un appartamento di media metratura già in ottime condizioni può raggiungere i 3.500-4.000€/mq a seconda della posizione rispetto al mare e ai luoghi più ambiti della città vecchia.


Portorose è invece meno ricca in termini storico-artistici, ma si è trasformata negli anni in una vera capitale del divertimento e del turismo d’alto bordo, in virtù dei suoi lussuosi alberghi, le infrastrutture all’avanguardia e gli eleganti casinò. Il suo status di “paese dei balocchi” si è ripercosso sull’andamento dei prezzi, che ora sul nuovo sfiora – e in taluni casi supera – i 4.000€ al metro quadro.

Per questi motivi e anche per il fatto che la costa slovena conta solo 43 km, anche gli altri piccoli centri affacciati sul golfo di Pirano, tra cui Isola e Ancarano, sono molto richiesti per le case di villeggiatura tanto dai facoltosi locali, quanto da investitori stranieri. Rispetto ai due esempi di cui sopra però qui le quotazioni di mercato rientrano di norma in un range compreso tra i 2.800-3.500€ al metro quadro, anche se un recente intervento in posizione panoramica lungo il litorale di Ancarano registrava quotazioni fino a €6.000/mq (!) 

Possono i cittadini stranieri acquistare beni immobili nella Repubblica di Slovenia?
Sì, il mercato immobiliare sloveno è stato totalmente liberalizzato per i cittadini di stati membri dell’UE dal febbraio 2004. Nel caso di cittadini extracomunitari deve essere verificato il sussistere del principio della reciprocità. Solo nel caso di acquisto di terreni agricoli da parte di cittadini stranieri, la procedura cambia.

Imposte & costi correlati alla compravendita

Richiesta di un codice fiscale sloveno e del codice EMŠO per la previdenza sociale: circa 20€ [tempi di rilascio: 3 giorni]

- Spese notarili e per la trascrizione del passaggio di proprietà: circa 300€ + 50€ per la traduzione giurata del contratto

- Se si acquista da costruttore o da società un immobile ad uso residenziale si versa l’aliquota ridotta dell’8,5% di DDV (l’IVA slovena), di solito già compresa nel prezzo con cui l’immobile è stato messo sul mercato. Nel caso di immobili di destinazione diversa da quella residenziale, tra cui i terreni, l’aliquota ammonta al 20%.

- Se si acquista da privato invece l’imposta di registro del 2% è a carico del venditore.


Tassazione sugli immobili & utenze

- Tassa sulla proprietà di fabbricati ad uso residenziale: aliquota compresa tra lo 0,10% e l’1% del valore dell’immobile in base a delle stime governative che variano a seconda della zona.
Gli edifici di nuova costruzione godono di esenzione decennale; ne sono altresì esenti anche i fabbricati con superficie inferiore a 150mq ed i fabbricati rurali.
- Costo per il consumo di energia elettrica per KWh = 0,1€
- Costo per consumo idrico al m3 = 1€
- Nel caso si decida di rivendere un immobile compravenduto, l’aliquota d’imposta sulla plusvalenza (capital gain) in base alla legislazione attualmente vigente in materia (che potrebbe però essere soggetta a modifiche in tempi brevi) è pari al 15% sull’utile se l’immobile è stato acquistato nei 5 anni precedenti, 10% se viene alienato entro i primi 10 anni, 5% entro i 15 anni, 0% dopo vent’anni dall’acquisto.

Alessandro Alessio

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